Il vantaggio fiscale premia i giovani con un reddito inferiore a 55mila euro annui.
Costi e durata simili a quelli del mutuo, con una rata mensile un po' più leggera (compensata però dalla rata finale). E soprattutto con un vantaggio fiscale notevole in caso il contraente sia under 35. Sono le armi vincenti con cui sbarca sul mercato il "leasing abitativo", formula di acquisto per la prima casa introdotta con la Legge di Stabilità 2016, che inizia a essere disponibile per la clientela. Uno strumento che richiede come unico requisito il reddito sotto i 55mila euro, particolarmente indicato per quei 200mila under 35 (stime del Mef) che fruirebbero al 100% dell'agevolazione, ma potenzialmente vantaggioso anche per il resto della platea interessata, circa 830mila contribuenti, peri quali però il vantaggio fiscale si riduce della metà.
Gli istituti di credito si sono mossi a macchia di leopardo e con strategie differenti.
Il finanziamento ipotecario è però più flessibile grazie alla possibilità di estinzione senza penali e surroga
Tra i leader del settore, Intesa Sanpaolo non è per ora interessata a sviluppare il prodotto. Preferisce spingere sul "mutuo giovani" lanciato in primavera, che accorda per dieci anni il pagamento della sola quota interessi. Unicredit, al contrario, crede nel leasing ed è il più avanzato su questo fronte, con un prodotto già in filiale e con qualche centinaio di contratti già sottoscritti. Ma è della partita anche il gruppo Bper (Banco popolare dell'Emilia Romagna). «Entro fine luglio il leasing casa sarà in tutte le filiali Bper Banca, Banco di Sardegna e Cassa di risparmio di Bra», dice Stefano Esposito, consigliere delegato di Bper Leasing, società che struttura il prodotto. E in questo mese sono partite anche molte Bcc di Iccrea Holding, ad esempio Banca Sviluppo e Banca Laudense di Lodi.
Ma come funziona? E quanto può essere una valida alternativa al mutuo? «Per quanto riguarda le possibilità di ottenere questo finanziamento non ci sono differenze sostanziali - spiega Corrado Piazzalunga, amministratore delegato di UniCredit Leasing, società che fornisce la soluzione alla banca del gruppo -. L'istruttoria sulla potenziale solvibilità del cliente è la stessa. Si valutano il reddito e la sostenibilità della rata. L'unica condizione è che il richiedente non superi il limite di reddito previsto dalla legge al momento della richiesta. I nostri impiegati possono calcolare rapidamente un preventivo sia di mutuo sia di leasing e poi valutare la soluzione». Anche Bper promette di calcolare di fronte al cliente, in tempo reale, i due tipi di finanziamento per poi scegliere il più idoneo. A livello di condizioni commerciali, Bper partirà con una proposta a tasso fisso e una variabile. Mentre Unicredit, per ora, è solo variabile, anche se nei prossimi mesi aggiungerà l'altra opzione. è Unicredit, che ha già il prodotto sul campo, a fornire più dettagli commerciali. Come tasso, il leasing costa circa lo 0,2%-0,3% in più rispetto al mutuo. «Ma è un costo ampiamente ripagato dal vantaggio fiscale» secondo Piazzalunga. Il leasing, inoltre, permette di avere una rata mensile a regime un po' più bassa, dal momento che una parte importante del finanziamento, intorno al 15-20%, non viene spezzettata in canoni mensili, ma si paga con l'opzione finale di riscatto (la cosiddetta maxi rata finale). «Ma questa non deve spaventare - ragiona Gianluca De Candia, direttore generale di Assilea, associazione delle società di leasing -. Intanto, si presuppone che negli anni la carriera del cliente evolva e a quel punto abbia più risorse a disposizione. E comunque, se serve, l'importo si può finanziare con un prestito. Da non dimenticare, inoltre, che la detrazione fiscale accordata sull'opzione finale di riscatto viene goduta interamente con la dichiarazione dei redditi di quell'anno, a differenza di altri sgravi, come quelli su ristrutturazioni ed efficienza energetica, che invece si spalmano su 5 o 10 anni».
Attenzione, però, al tipo di casa o appartamento desiderati. Presso Unicredit, almeno in questo fase, l'oggetto del contratto deve essere "finito": niente acquisti "sulla carta" dal cantiere. «Si può comprare dal costruttore, ma solo nel caso di pezzi già conclusi, con i requisiti di abitabilità soddisfatti», ammette l'ad di UniCredit Leasing. Per quanto riguarda le spese e le imposte, il leasing non dà vantaggi, benché la società e non il cliente risulti proprietaria dell'immobile, fino al passaggio finale. «Le imposte sull'abitazione acquisita in leasing sono tutte a carico dell'utilizzatore, comprese le spese condominiali e quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria» aggiunge Esposito di Bper Leasing. Solo vantaggi, quindi? Non proprio. Il leasing perde a livello di maggiore rigidità. Non sono previste per ora ipotesi di "portabilità" a caccia di un'offerta migliore, né di estinzione anticipata, operazioni che nel caso dei mutui si possono fare gratis. «Inoltre, il mutuo soddisfa davvero l'esigenza dell'acquisto casa, poiché il cliente esce dal notaio con un rogito che gli conferisce la proprietà, mentre il leasing somiglia di più a un affitto con riscatto», secondo Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it. E se un cliente volesse, a un certo punto, passare da leasing a mutuo o viceversa? «La disciplina non lo prevede perché sono due tipi di contratto diversi - spiega Esposito di Bper Leasing - e in ogni caso, per chi ha accesso al leasing, il passaggio non conviene perché verrebbe meno l'agevolazione fiscale».